Resumen de modificaciones del Código Civil y Comercial para el régimen de las Asambleas de Propiedad Horizontal

El CODIGO CIVIL Y COMERCIAL DE LA NACION, impacta en materia de asambleas y en general en la forma o modalidad de la decisión consorcial, mutando el modelo de la ley 13.512 que queda derogada a partir del 1º de agosto de 2015.

Habrá a partir de ahora distintas modalidades para la toma de decisiones asamblearias, ya sean estas Ordinarias o Extraordinarias.-

Convocatoria y quórum

Los propietarios deben ser convocados a la asamblea en la forma prevista en el reglamento de propiedad horizontal.

No podrá darse tratamiento a otros temas que los previstos en el orden del día, excepto si están presentes todos los propietarios y acuerdan por unanimidad tratar el tema.

No se ha dispuesto obligación de certificar firmas, pero una vez confeccionado el libro de registro de firma de propietarios, el administrador debe cotejar las firmas de los poderes con ese registro.

Mayorías

Las decisiones de la asamblea se adoptan por mayoría absoluta (mitad más uno) computada sobre la totalidad de los propietarios de las unidades funcionales y se forma con la doble exigencia del número de unidades y de las partes proporcionales indivisas de éstas con relación al conjunto.

Aún sin mayoría reglamentaria o legalmente establecida la mayoría de los presentes puede proponer decisiones, las que deben comunicarse por medio fehaciente a los propietarios ausentes a costa del consorcio y se tienen por aprobadas a los quince días de notificados, excepto que éstos se opongan antes por igual medio, con mayoría suficiente.

El envío del acta de asamblea conteniendo la propuesta será considerada como notificación de la misma.

Se deja constancia que para la supresión o limitación de derechos acordados a las unidades que excedan de meras cuestiones de funcionamiento cotidiano, la mayoría debe integrarse con la conformidad expresa de sus titulares.

Mayorías para modificaciones en cosas y partes comunes:

Para realizar mejoras u obras nuevas sobre cosas y partes comunes, los propietarios o el consorcio requieren consentimiento de la mayoría de los propietarios. Será obligatorio contar con informe técnico de un profesional autorizado.
Para mejora u obra nueva sobre cosas y partes comunes que modifiquen la estructura del edificio de una manera sustancial o solo se justifiquen en interés particular o que sólo beneficia a un propietario se requiere unanimidad de todos los propietarios del edificio.
Si se trata de una mejora en interés de un propietario en particular, el beneficiario debe efectuarla a su costa y soportar los gastos de la modificación del reglamento de propiedad horizontal y de su inscripción.

Acta

El acta debe labrarse en el libro respectivo. Los presentes deben firmar para constancia de su asistencia, por el presidente de asamblea y dos propietarios.
Las actas deben confeccionarse por un secretario de actas elegido por los propietarios; éstas deben contener el resumen de lo deliberado y la transcripción de las decisiones adoptadas o, en su caso, propuestas por la mayoría de los presentes Al pie de cada acta, el administrador debe dejar constancia de las comunicaciones enviadas a los ausentes, de las oposiciones recibidas y de las eventuales conformidades expresas.

Consejo de propietarios

La asamblea puede designar un consejo integrado solo por propietarios, no por sus apoderados, parientes, locatarios, y otros no propietarios.
La conformación, duración en el cargo y facultades han sido delegadas a cada reglamento de copropiedad y administración por la propia legislación civil, más allá de las facultades – deberes legalmente establecidos. Es decir que, a las facultades legales se agregan las que expresamente disponga cada reglamento (art. 2056 inc. u) o la asamblea.
No es obligatoria la existencia de consejo de propietarios, pero si se lo designa estas son sus atribuciones:
a) convocar a la asamblea y redactar el orden del día si por cualquier causa el
administrador omite hacerlo;

b) controlar los aspectos económicos y financieros del consorcio;

c) autorizar al administrador para disponer del fondo de reserva, ante gastos imprevistos y mayores que los ordinarios;

d) ejercer la administración del consorcio en caso de vacancia o ausencia del administrador, y convocar a la asamblea si el cargo está vacante dentro de los treinta días de producida la vacancia.

e) Excepto los casos indicados el consejo de propietarios no sustituye al administrador, ni puede cumplir sus obligaciones.

f) aprobar los certificados de deuda de expensas que expida la administración

g) Las demás atribuciones que prevea el R.C.A.

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