Atribuciones y responsabilidades de los consejos de Administración

Largamente se ha discutido desde el punto de vista jurídico, sobre las atribuciones y responsabilidades que le cabe al Consejo de Administración, tanto como órgano del Consorcio, como a sus integrantes en forma individual.

Es necesario establecer que la ley 13512 vigente en la materia de propiedad horizontal, no prevé al Consejo de administración como un órgano de creación legal, y en consecuencia, no ha regulado de forma alguna su funcionamiento. Asimismo, sostener que resulta aplicable al Consorcio la teoría que el Reglamento de Copropiedad y Administración es un contrato al cual han adherido las partes – en este caso los consorcistas al momento de constituirse como tales por la escrituración del mismo y aceptación del reglamento-, cuando dicho instrumento legal prevé la figura del Consejo de Administración, la existencia del mismo resulta plenamente valida. Y en consecuencia, válidas las atribuciones que al mismo de le confieren.

Con habitualidad vemos que los reglamentos que los crean, les otorgan facultades, pero no establecen las responsabilidades que le puedan caber a sus integrantes. Así. Usualmente se le confieren facultades de consulta, contralor y asesoramiento (siendo la casuística la siguiente: obtener o aprobar presupuestos, examinar documentación, velar por el cumplimiento de las resoluciones de asamblea, obrar como nexo natural entre los consorcistas y el administrador y en algunos casos, actuar en la emergencia con actos de administración – cuando hay acefalía – o convocar asambleas – cuando hay omisión de tal acto-) 

La realidad es que la ley vigente, confiere la calidad de representante legal del Consorcio de Administrador, siendo éste en consecuencia el único órgano legal habilitado para la toma y ejecución de decisiones, lo que conlleva la correspondiente responsabilidad que le cabe por su actuación. Es decir, la ley general el siguiente sistema; por una parte le confiere al administrador derechos, y por la otra genera su consecuente responsabilidad por su conducta y omisión. Por el contrario, esto no lo hace con el Consejo de Administración o con sus integrantes.

El punto medular en este tema esta dado en que, cuando habiéndose creado un consejo de administración por el propio reglamento o por resolución de Asamblea, al mismo se le otorgan atribuciones que impliquen facultades de decisión sobre la administración del consorcio, es decir, realizar en definitiva actos de administración. En tales casos, sin lugar a dudas existiría una clara colisión de normar jurídicas, entre la normativa legal que solo le confiere dicha facultad al administrador, y la resolución estatutaria o de asamblea que también se la confiere al consejo. En tales casos, cabe definir que, siendo la ley una norma jurídica de mayor jerarquía que el Reglamento o que la resolución de la Asamblea, prevalece la validez de la ley, resultando en consecuencia solo esta aplicable. Refuerza esta concepción, el hecho que solo el Administrador será pasible de consecuencias por su obrar (o por no haberlo hecho en su caso cuando debía hacerlo), no pudiendo en consecuencia condicionar su responsabilidad a los actos de un tercero – el consejo de administración. Y así es como se ha orientado en forma unánime la doctrina judicial al respecto.

No obstante ello, también se ha responsabilizado a los miembros del Consejo de administración ( en forma individual a quien de ellos actuase, y no como órgano – por su ausencia de creación legal-), cuando su actitud haya generado un perjuicio al consorcio, basado en el principio general de responsabilidad subjetiva previsto por el articulo 1109 del Código civil, según el cual “todo el que ejecuta un hecho que por su culpa o negligencia ocasiona un daño a otro, está obligado a la reparación del perjuicio”.

Por último, cabe destacar que tanto los proyectos de modificación de la ley 13512 así como también los proyectos a nivel provincial de Registro de los Administradores de la Propiedad Horizontal- aún así sanción legislativa- prevén la creación legal del Consejo de Administración. De esta forma, de sancionarse leyes en tal sentido quedara zanjada la discusión jurídica sobre el alcance de sus atribuciones, las que quedaran normativamente fijadas, y en consecuencia, también quedara fijada las responsabilidades legales que les correspondan por sus actos en tal sentido.

 

Fuente: Dr. Carlos Daniel Florio, en revista “Cámara de Administradores de P.H. de la Pcia. de Bs. As.”  Ed.36

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